Divisione ed assegnazione della casa familiare ex art 337 sexies cc
La Cassazione del 22.4.2016 n. 8202 ha stabilito che l'assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi (ex art. 337 sexies cc) oggettivamente comporta una diminuzione del valore della proprietà di cui è titolare l'altro coniuge, il quale da quel vincolo rimane astretto. Ne consegue che di tale decurtazione deve tenersi conto in sede di divisione indipendentemente dal fatto che il bene venga attribuito in piena proprietà all'uno o all'altro coniuge ovvero venduto a terzi
L'assegnazione della casa coniugale al coniuge presso il quale i figli sono collocati ha dato vita a numerosi problemi applicativi (tale diritto è oggi regolato dall'art. 337 sexies cc).
Primo problema riguarda la possibilità di riconoscere ai figli nati da convivenze la possibilità di usufruire del diritto di abitazione ex art. 337 sexies cc, il diritto di abitazione è stato applicato anche in presenza di una convivenza dalla giurisprudenza (Cass. 11.9.2015 n. 17971) e poi dalla riforma del codice civile in materia di responsabilità dei genitori ha previsto, con il nuovo 337 bis cc, che l'art. 337 sexies cc si applica anche ai figli anti fuori dal matrimonio.
Un secondo problema riguarda se il diritto di abitazione è attuabile solo quando la casa è di comproprietà o anche quando la casa familiare è concessa in comodato ai coniugi.
Un terzo problema riguarda la questione se il diritto di abitazione incide solo sull'intero immobile oppure anche solo su una parte dell'immobile.
Un quarto problema riguarda l'assegnazione della casa familiare e il pagamento delle spese condominiali.
Un quinto problema riguarda l'incidenza dell'assegnazione della casa familiare sulla quantificazione dell"eventuale assegno di mantenimento.
Un ulteriore problema riguarda l'eventuale pignoramento dell'immobile assegnato come abitazione familiare.
A tutto questo si aggiungono tutte le questioni relative all'estinzione dell'assegnazione della casa familiare e/o dell'accertamento dell'estinzione del diritto di abitazione con il conseguente obbligo di restituzione della stessa.
La divisione dell'immobile assegnato come casa familiare
In tutto questo non poteva non essere sollevata la questione se l'assegnazione della casa familiare incide (o meno) sul valore dell'immobile, questo tipo di analisi diventa rilevante in sede di divisione, infatti, basta pensare al caso in cui, assegnata la casa familiare ad uno dei coniugi, gli stessi coniugi richiedono la divisione del medesimo immobile.
Ora, in sede di divisione occorre considerare l'esistenza del provvedimento di assegnazione della casa familiare, in altre parole, in particolare, l'assegnazione della casa familiare incide (riducendolo) sul valore dell'immobile, inoltre, l'assegnazione della casa familiare incide sulle quote dei due coniugi, aumentando il valore della quota del coniuge che ha avuto l'assegnazione della casa e riduce il valore della quota del coniuge che non ha avuto l'assegnazione della casa familiare.
Tesi dell'irrilevanza del valore dell'assegnazione della casa familiare in sede di divisione
La divisione non è influenzata dalla presenza di un provvedimento di assegnazione della casa familiare, quindi, il valore dell'immobile in sede di divisione non deve essere calcolato detraendo il «valore del provvedimento di assegnazione della casa familiare assunto in sede di separazione.
I motivi alla base di tale affermazione sono numerosi: a) il provvedimento di assegnazione non pone in essere un diritto idoneo a diminuire il valore dell'immobile in sede di divisione; b) il diritto di assegnazione non da vita ad diritto reale ma di un diritto atipico di godimento di natura personale. L'assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario dei figli minori integra un diritto personale atipico di godimento, il quale non costituisce un peso sull'immobile destinato ad abitazione come avviene per un diritto reale. L'assegnazione non potrà essere presa in considerazione in sede di determinazione del valore dell'immobile, in caso di divisione, tra i coniugi dell'immobile, e il valore del cespite quindi, deve essere accertato, ai fini del giudizio di divisione, come se non esistesse il provvedimento di assegnazione in questione.
Tesi della rilevanza del valore dell'assegnazione della casa familiare in sede di divisione
La divisione dell'immobile assegnato come abitazione al coniuge è influenzata dalla presenza del diritto di abitazione, quindi, deve essere valutato, nella determinazione del valore del bene in sede di divisione, della assegnazione della casa familiare in favore di uno dei coniugi.
Infatti, dovendosi valutare il valore dell'immobile in sede di divisione occorre aver riguardo a tutti gli elementi che lo influenzano, compreso il preesistente diritto di abitazione, che viene a gravare sull'immobile medesimo, riducendone il valore in misura corrispondente, analogamente a quanto accadrebbe ove dei terzi potessero vantare un analogo diritto.
Questo perché l'assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi, cui l'immobile non appartenga in via esclusiva, instaura un vincolo (opponibile anche ai terzi per nove anni, e, in caso di trascrizione, sena limite di tempo) comporta – oggettivamente – una decurtazione del valore della proprietà, (totalitaria o parziaria), di cui è titolare l'altro coniuge, il quale da quel vincolo rimane vincolato, come i suoi aventi causa, fino a quando il provvedimento non verga eventualmente modificato. Ne consegue che di tale decurtazione deve tenersi conto indipendentemente dal fatto che il bene venga attribuito in piena proprietà all'uno o all'altro coniuge, ovvero venduto a terzi in caso di sua infrazionabilità in natura.
Di conseguenza, è giuridicamente corretto, in sede di divisione, tenere conto di tale decurtazione, indipendentemente dal fatto che il bene venga attribuito in piena proprietà all'uno o all'altro coniuge (o posto in vendita, nel caso di non frazionabilità in natura del patrimonio comune).
Se non si seguisse tale procedimento, si giungerebbe alla situazione assurda per la quale non si terrebbe conto in sede di divisione dell'esigenza di considerare tutta la situazione giuridica esistente al momento della divisione, oppure, detto in altri termini, si correrebbe il rischio di sovrastimare un immobile, trasferendolo come libero, quando libero, di fatto, non è.
Cass., civ. sez. II, del 22 aprile 2016, n. 8202
